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房贷利率“换锚”后,对房价、房贷的影响

LPR成房贷利率定价标准

8月26日,中国人民银行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

政策实施意味着,新发放商业性个人住房贷款利率换锚,从原来的“以基准利率为基础进行浮动”变为“以LPR为基础进行加点”。个人房贷利率将同时受到LPR、

地区加点下限及银行加点三方面因素共同影响。其中,LPR是利率定价中枢。LPR由18家银行共同报价产生的商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,

其他贷款利率可在此基础上加减点生成。根据全国银行同业拆借中心10月公布的数据,最新LPR为:1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。

公告还显示,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房

贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行,不受本次调整影响。

楼市利率走向如何?

从目前公布的城市银行利率加点方案来看,整体的利率水平和新政前的变动并不大,以部分一二线城市为例,北上广深4个一线城市

首套房的房贷利率平均为5.23%,相比新政前的5.21%略有上升,上升幅度为0.02个百分点;二套房的房贷利率平均为5.61%,相比新政前的5.58%略有上升。

表1  4个一线城市10月份LPR房贷利率

二线城市方面,7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%略有上升,上升幅度为3bp,即0.03个百分点。同时,

7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%略有上升,上升幅度为5bp,即0.05个百分点。

表2  7个二线城市10月份LPR房贷利率

新政对房价、房贷的影响

根据上海易居房地产研究院《中国LPR房贷利率报告》显示,随着LPR定价机制改革的推进,未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化,

进而也会影响住房按揭贷款的成本,即月供金额的大小。基于前面11个城市的统计结果,以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”

的贷款案例进行成本测算,从测算结果可以看出,11个城市在执行LPR贷款利率后,月供额的变动非常小,基本上不会对购房者形成太多干扰。

表3  11个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况

由以上案例测算结果可见,相比利率波动使得每月月供变动,首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的

购买力和需求影响更大。而供给与需求是决定房价上涨的下

跌的基本力量。以往的案例,各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价的。另外,大部分一二线城市,

还对购房资格进行了限制,只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格购房,如此进一步限制了购买力和需求。

综上所述,相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。





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